真金白银“反怼”网友，中国恒大投资价值出现了吗？

昨天（6月7日），中国恒大（03333.HK）股价一度走低逾5%，但最终收盘反涨3.15%，实现了大逆转。今日（6月8日））中国恒大股价仍逆势上涨。但这其实并不能掩盖恒大股价连续的低迷状态：事实上，中国恒大股价自去年7月高点以来已经腰斩，并在昨日一度创出了去年3月以来的新低。

中国恒大周线图来源：华盛通

上周，网友纷纷转载恒大以极大折扣销售楼盘等帖子，引发市场对于恒大迫切回笼资金需求的猜想。而财经媒体财新在5月27日发表的文章提到，监管机构可能调查恒大与盛京银行（02066.HK）之间的交易，再度引发市场对于恒大可能涉嫌违规操作等负面猜测。昨日，恒大对此一一做出了以下回应：

股价的反转也得益于这份澄清声明，但更直接的是，恒大用真金白银表明了自己的立场。公告称，恒大在6月7日回购了2908.4万股，耗资3.36亿港元。

“三条红线”全踩，恒大困境依然未解

2020年8月时，住建部和央行为落实房地产长效机制、形成企业资金监测和融资管理规则，联合召开了重点房地产企业座谈会。会上提出了所谓的“三条红线”，具体标准为：1、剔除预收账款后资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。

而恒大的高负债形象早已不是什么秘密，根据恒大2020年年报显示，截止2020年12月31日，恒大剔除预收账款后资产负债率为83.4%，净负债率为159.2%，现金短债比则为0.61，三条红线全部踩中。截至2020年底，恒大的有息借款高达7165亿元。

值得注意的是，借款的年利率为9.49%，同比2019年的8.99%有所上升。这意味着恒大每年要偿还的利息就高达680亿元，而2年内需偿还的短期借款也高达5020亿。但年报显示，公司2020年净利润仅314亿元，股东应占溢利更是只有可怜的80.76亿，偿债压力巨大。

恒大此前制定计划，预计在2021年6月30日将净负债率将至100%以下，12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率将至70%以下。6月3日，许家印透露在本月底前，恒大的有息负债有望将至6000亿以下，以实现至少一条红线变绿的目标。这也不难理解恒大地产又开始打折卖房且需要支付全款的措施了。

数据显示，截至5月底，恒大销售面积达到3383.3万平方米，累计回款2507.4亿元，同比增长6.1%，预计今年总体销售额将达到7500亿元。但向好的销售数据能否解除市场对于恒大的质疑，还不得而知。

回A融资受阻，恒大问题早有苗头

早在2020年9月，恒大的高债务问题就有了一些苗头。当时，网上一份有关恒大“逼宫”广东政府的《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》文件引起极大讨论。文件指出，若恒大地产本次重大资产重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险。

虽然恒大火速辟谣并称已向公安机关报案，但恒大的高负债模式难免让市场担忧。此事起因可能要追溯到2016年10月，当时恒大拟将地产业务借壳深深房回A股上市，从而拓宽公司融资渠道，提升公司规模。但由于重组涉及多方权益，加之房地产调控政策趋严，双方长达4年的努力最终以失败告终。

但在这4年中，恒大先后引入了三轮战略投资者，都与恒大签署了对赌协议，包括高盈利的业绩承诺和股权回购承诺，融资额高达1300亿元。但地产业务回A上市失败，让恒大的“如意算盘”落空，原本就负债累累再加上这1300亿，也难怪网上会流传出“逼宫自救”的文件。

多元化的新恒大，是否步子迈得太大？

在今年3月的业绩会上，许家印答记者问时说到，今天的恒大已经不是以往的恒大，现在是“多元产业+数字技术”的新恒大。其实在早几年前，恒大就开始多元化布局，但最终效果不佳。恒大冰泉、光伏、电商、恒腾网络（00136.HK）等尝试，都收效甚微，但钱却大把大把花出去了。

2018年，恒大通过旗下公司恒大健康投资了3000个亿开始进军新能源汽车领域，其后恒大健康的业务逐渐收缩，恒大汽车（00708.HK）摇身一变代替恒大健康在港交所交易，如今市值高达3300亿港币。但时至今日，在中国新能源车市场百花齐放之际，恒大旗下的汽车还没能量产上市，无法给公司创造收益。

恒大汽车布局来源：公开网络

目前，恒大集团基本形成了以恒大地产、恒驰汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉为主的八大产业，但真正贡献营收的，仍集中在地产和物业两块，其他产业或难说成功。

业务收入占比来源：方正证券研究所

近些年，恒大也在不断通过分拆优质资产上市的方式，来试图解决自身的高债务问题。2020年12月，恒大物业（06666.HK）在港交所上市，市值一度突破2000亿港元。但近期同样呈现连连下跌的状况，市值也不足千亿了。近期，恒大又拆分了其文旅板块，或继续令其上市来获得资金。

四大支柱坐镇，“新恒大时代”仍需时间

截至2020年底，恒大总土地储备项目达798个，总规划建筑面积2.31亿平，货值约4901亿元。其中一二线城市土地储备货值占比67.1%，还拥有旧改项目100个，其中大湾区拥有78个（深圳55个）。充裕而优质的土地储备，是恒大保障未来长足发展的基石。

除地产外，“二当家”恒大物业在今年年底合约面积和在管面积有望分别达到8亿和6亿平，将继续为集团贡献稳定的收入。2020年，恒大物业实现了收入105.2亿元，同比增43.3%，处于行业龙头地位。

恒大汽车可能成为集团重要的收入来源之一。虽然目前还没有量产，但已经发布的9款车型基本上覆盖了市场全部需求，量产交付只是时间问题。公司计划在2025年达到年产销100万辆的目标，到2035年则达到产销500万辆的目标。当前新能源车市场渗透率仍极低，空间广阔且趋势明朗，恒大汽车或大有可为。

此外，最大的房产、汽车线上线下交易平台之一的房车宝，业务已经覆盖229个城市，门店达到4.3万家，预计2021年交易规模可能超过2万亿。在今年3月，还成功引入了弘毅投资、中信、周大福等战略投资者，预计年底或明年将上市。方正证券认为，恒大物业和房车宝业务的营收增长会比较明显。

去年以来，恒大制定了“高增长、控规模、降负债”的全面发展战略，我们也看到了公司去杠杆、降负债的努力和一定成果。总体来说，公司基本上完成了较为完善的产业布局，走上正轨之后有望给公司带来源源不断的营收。

但短期来看，公司的偿债压力依然巨大，能否从近期的负面影响中安然度过，还需要观察。而素以高负债、高杠杆而闻名的恒大，在日趋严格的房产调控政策和金融监管面前，能否真正把“红线”变绿，才是未来的关键。

小伙伴们，你们又是如何看待恒大集团的呢？

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