原创证券日报网 证券时报之声
太原楼市“十一”遇冷
地产商打折去库存鲜有人问津
文"贾丽
今年十一黄金周，太原迎来了百万游客人潮，钟楼街成为网红，但房地产市场却不如往年火热，反而如同阴雨绵绵的天气一般，寒意渐浓。
《证券日报》记者走访几个新楼盘销售处和中介公司发现，太原市刚需盘跌得厉害，近三年整体跌幅高达15%，学区房、豪宅价格相对坚挺。由于常住人口和流入人口都较少，开发商库存普遍较高。而二手房市场整体流动性也不高，价格处于下跌状态。
租赁市场更是惨淡，由于市场供大于求，本地人口租赁较少，租客大多为打工或刚入社会求职人员，租金普遍不高，租金回报率约为2.2%。
在市场大环境不佳及“三道红线”的紧箍咒下，部分房地产开发商不惜降价打折，开启了一场去库存大战。
“金九银十”失效
开盘即巅峰
近来太原的新楼盘出现了一个有意思的现象，开盘即巅峰，随后就走入下坡路。很多楼盘前期宣传力度大，开盘往往销量不错，但由于购房者少，驱动力小，后续很快就卖不动了。开盘时的价格往往也是高点，由于购买者后劲不足，开发商不得不降价销售，以吸引更多购房者。
在几个新楼盘销售处，借着国庆，销售员将打折促销的标语挂满了墙面，可惜依旧鲜人问津。
“‘金九银十’失效了。”易佳房产一位销售人员告诉《证券日报》记者，“这几年太原南边发展迅速，北边也在外扩，土地供应量充足，新盖了不少楼盘，但购买者不足，市场供大于求。”
据了解，目前市场上周边商业、学校配套较好的大开发商楼盘关注度较高。其中富力、保利、华侨城、中海、融创旗下的楼盘均价从9000元/平方米到20000元/平方米不等。
受欢迎的楼盘，大多围绕商圈。但近年来太原新起的楼盘，多是远郊的刚需房，这并不讨喜。据了解，有几个楼盘因为开发商资金问题，期房卖完了，却拖了五六年迟迟未动工，不能如期交房，甚至出现了烂尾工程。
多元化政策促市场回暖
地产商以价换量常态化
太原作为弱二线城市，楼市常年平静无波。为了适当促进市场回暖，去年太原市政府推出了一套政策组合拳：延期缴纳土地出让金、调整公积金贷款条件、放宽落户限制、人才政策等方面。虽然政策呈现多元化，不过太原市政府方面仍表示将坚守“限购、限贷、限售”等主体调控底线不放松。因此，相关政策的实施并未在房价上有太多带动。
2021年1月份，太原新房和二手房销售价格环比下降0.4%、0.1%，同比下降0.8%、2.9%。
据了解，2019年中，太原新房、二手房迎来连续12个月环比上涨，新建商品住宅从2016年的8000元/平方米上涨到13000元/平方米，但随后棚改力度减弱加上限购，太原楼市迎来了连续三年的降温，年均跌幅在5%左右。
随着城市产业转型的推进，综改区的大力发展，太原房企拿地热情持续高涨，2020年太原土地市场供应面积达602万平方米，创出近八年历史新高。但今年以来，太原土地市场有所降温，尤其是近两个月，土地供应挂牌累计已近40宗，但成交量仅5宗，处于较低水平，楼面价也出现下行。
近两个月，太原市商品住宅供应面积为36.2万平方米，销售面积为34.6万平方米。其中，新里城和玖玺臺大幅调低价格，市场均价回落11384元/平方米。随着住宅供应明显增加，市场呈现量稳价跌的趋势。
伴随新盘上市，太原市新房库存量始终保持在高位。目前，商品住宅市场狭义推售存量面积254万平方米，去化周期预计4.9个月，库存压力上升。
“这几年房地产开发商迈的步子太大，摊子铺得太广，在市场大环境不好的情况下，又面临同类项目多竞争大，开发商不得不以价换量，回笼资金。”21世纪不动产相关负责人表示。
据了解，去年8月份央行确立重点房企资金监测和融资管理规则，行业金融监管趋于严格，以“三道红线”为例，“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现分化。而踩中“三道红线”的地产商，尽快去库存的意愿更加强烈。
值得注意的是，太原楼市不规范的现象仍然存在，今年以来房管局对部分预售证项目收回，对市场预售、资金监管以及营销认筹等方面的规范在今年下半年将持续加强。
租赁市场持续冷清
人口吸附力仍需加强
近年来，由于新房供应较多，房租也出现下滑。
2019年太原市面积在100平方米左右的住宅平均月租金为2500元左右，今年也就2000元出头，租金回报率约为2.2%。
“虽然前几年太原房价曾经历了一轮上涨，但工资水平却没有相应上升，租金没有跟上房价的脚步，租金回报率低成为普遍现象。”太原我爱我家一位负责房屋租赁的人士称。
太原市限购政策相对门槛较低。近年来，房地产市场新房占比在七成以上，二手房占比较低，二手房价和租金涨幅均不理想。
“太原热门、高端产业相对短缺，本地居民收入水平偏低，人口吸附力不强，购房压力较大，是致使房地产市场偏冷清的重要因素。下半年，太原市房地产市场依旧不容乐观，地产商以价换量已经常态化。从太原市六城区情况看，各区域市场将持续分化，小店区仍旧是热点区域，北城片区城改盘较多，供应量还在提升，长期来看，开发商依旧面临较大的去库存压力。”中原地产分析师张大伟对《证券日报》记者表示。
集中土拍由热转冷
二手房成重庆楼市“压舱石”
文|王丽新郭冀川
今年4月底，重庆迎来今年第一批次宅地集中出让，46宗地块成交总金额635亿元，整体溢价率43.78%，最高溢价率直逼130%，拍地热也导致五一期间各大售楼处人满为患。然而，9月底第二批次宅地集中出让却遇冷，近8成地块底价成交，最高溢价率仅0.43%。
一位在重庆从事地产工作的从业者告诉《证券日报》记者，今年上半年重庆土地拍卖火热，导致了房价上涨，但重庆自身的购买力并不强，房产供需矛盾并不突出，随着新的土拍规则出台，市场持续降温，购房热也迅速归于理性。
重庆首轮集中土拍规则较为宽松，不限地价、不限房价等，因此拍房企业参拍热度高涨。在“稳地价、稳房价、稳预期”主导下，重庆为严控地价水平，在第二次土拍中，每宗土地均设置最高限价，严控溢价率水平等。受此影响，十一期间重庆不仅未能出现“金九银十”的现象，反而部分前期上涨的楼盘，也纷纷推出打折活动。
在重庆九龙坡区万象城商圈一处新房售楼处，销售人员告诉记者，从总的GDP表现来看，重庆绝对是比较不错的城市，甚至成绩比成都都要好，然而人均GDP就比较低了，所以本土消费者的购买力很难支撑房价的持续上涨。由于重庆的二手房规模比较大，使得新房的价格普遍承压。“工资水平上不去，很难形成有效的房价上涨支撑力。”销售人员介绍，目前新房除了少数在城区，大多数位于城郊，主打旅游度假和康养避暑，这已经越来越成为当下重庆新房市场的主流卖点。
在众多一线城市中，重庆的经济发展并不是最突出的，但论到房价的稳定性，重庆却能排在前列。一方面，重庆作为直辖市、国家中心城市、网红城市，相比其他一线城市，重庆房价一直不高，作为资产沉淀考量，非常值得投资。但另一方面，相比重庆的人均收入，重庆房地产的均价已经较高，而且地产销售较为低迷。十一期间，在重庆璧山区一售楼小区，因为降价打折，遭遇了前期买房业主大闹售楼处。
“重庆的房价没有人们想象中那么便宜，一些中心地区的均价都在2万元以上，只是重庆因为是山城，不同地区环境差异很大，即便是紧邻的地段价差也十分明显，给很多人以‘抄底’的假象。”在重庆江北区的一个售楼处，房产销售介绍，作为当地地标的观音桥地区，相邻不远的两个小区，二手房每平方米差价接近两千元，这在均价每平方米一万多的当地二手房市场中，价格差异是十分明显的。
“价格高的房子是商住两用房，可以用来做生意所以更贵，价格低的房子是被几个商业主街夹着的老小区，不仅吵闹而且堵车严重。”销售人员介绍，重庆本地人有着“买新不买旧”的购房习惯，宁可买远处的新房，也不买近市中心的二手房，这就导致重庆二手房存量大，难以卖得上价，也间接导致新房售价的降低。
据贝壳研究院重庆分院分析，重庆尽管近三年房价增速有加快趋势，但整体而言，房价的增速时间分布上相对更为平缓，不同于直接颁布价格指导相关政策，重庆对房价的调节更多是从利率的角度进行偏市场的引导。2016年8月至2021年8月，重庆新房市场和二手房市场只在2017年和2019年有过短暂的两个波峰，而且二手房市场波峰出现的时间间隔更短一些，价格回落也更明显。
今年上半年，“重庆二手房存量超20万套”话题甚至登上了热搜，由于二手房源存量的持续上升，重庆多家房产中介甚至从卖方免费，变成需要向中介支付成交额1%服务费。记者走访几家重庆房产中介，除一家本地小型房产中介外，其余中介均已变为这种服务收费模式，原因就是房源成交周期越来越长，因为已经变成了买方市场，卖房者想要在中介平台上尽快售出自己的房子，需要交一部分的服务费。
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