浙江遍地是黄金，旭辉是把它怎么交到你手上的。︱德科地产频道

文︱德科地产频道主编何玲

过去五年，杭州楼市只有阳线，没有阴线；但是，那些只盯着杭州而忽略了整个浙江省的房企，往往懊丧不已。浙江遍地是黄金，就看哪家房企有更高的视野与更大的勇气，布局浙江的每一个角落。旭辉是其中的佼佼者。

今天我们来简要剖析一下中国头部房企旭辉在杭州以及浙江省的战略布局。

大局观

如何理解杭州与浙江的关系？一言以蔽之：整个浙江的购买力是分布式存储，杭州是整个浙江的旗舰店。如果把浙江理解成一个超级大盘，杭州就是样板示范区。

2020 年，旭辉杭州公司的销售金额逾 200 亿元；其中，在杭州行政区划内的销售额有 167 亿。在杭州房企销售金额排行榜上排名第五，前面四位是万绿融滨。

大牌房企在杭州的竞争非常激烈，销售额在杭州排名前五的含金量是很高的：销售额在全国排前二十的，仅有万科、融创、旭辉与绿城这四家排进了杭州前五。

所以，先来看旭辉如何理解杭州。近年杭州的最大特点是：城市骨架不断拉伸。旭辉的步伐，就是紧跟这种拉伸速度：城市骨架拉伸到哪里，旭辉就到哪里。

所以，旭辉在杭州的四至范围，就是目前杭州的城市骨架：东至钱塘新区的大江东（旭辉宝龙·东湖城），南至萧山区的浦阳镇（旭辉·珺和府），西至临安区的天目山（潜川项目与天目山项目）；东西横跨约 100 公里，南北纵跃约 50 公里。

旭辉的四至范围，在杭州房企中是最大的。这需要鸟瞰视角（或称「上帝视角」），需要对城市骨架不断拉伸的深度理解。

城市是什么？对于个人来说，城市是一个人行动轨迹的总和；对于房企来说，城市骨架就是项目布局的四至范围。

地理跨度，印证内心。是为「大局观」。

颗粒度

如果你问身边的杭州人，浦阳在哪里？他可能都答不上来。但是，渴望在杭州落脚的年轻人知道，浦阳镇上的居民对自己脚下的这片土地爱得深沉。

旭辉为什么要进萧山区南部的浦阳镇？旭辉的逻辑是：踩准城市骨架拉伸的节奏（两条高架将伸向浦阳），既让地缘性客户获得更高水准的房产品，又让市中心外溢客户获得低门槛置业的机会。

一方面，市中心外溢客户，苦于找不到均价 1.5 万/平米以内的房子——旭辉的长租公寓「领寓」在城市中积累了大量的年轻租客，通过长租公寓和住宅项目的联动，有不少领域的租客，直接变成了旭辉·珺和府的业主。

另一方面，浦阳镇上的居民，苦于找不到改善产品——他们也要跟杭州市中心一样的新一代房产品。

这两拨人群，交圈在浦阳镇上的旭辉·珺和府。

镇域，是旭辉在杭州项目布局的最小颗粒度。旭辉不仅盯着奥体这种拥有超级光环的地段（都会山与旭辉城），也没落下浦阳镇这样的潜力镇域。

现在，你就不难理解旭辉在整个浙江省的布局：浙江一共 11 个地级市，除了丽水市，旭辉全部都进入了；不仅进地级市的市区，也进其下辖的县域。

浙江11 个地级市旭辉进了 10 个，这是「大局观」；懂得发现县域甚至镇域的价值，这是「颗粒度」。

成长性

旭辉布局心法的另一个关键词是：成长性。未熟透但符合城市骨架拉伸逻辑的地段，反而比熟透的地段更具成长性。

以最东边的旭辉宝龙·东湖城为例——

●2016 年 10 月，旭辉拿下大江东的这块地，周边一片荒芜；

●一年之后（2017年 10 月），隔壁来了龙湖天街购物中心；

●两年半之后（2019 年 4 月），杭州设立钱塘新区，合并了大江东和下沙，钱塘新区管委会从下沙搬至大江东；

●三年之后（2019 年 12 月），即旭辉宝龙·东湖城交付之后，直通奥体的杭州地铁7号线通车，启成路站 A 出口即设在旭辉宝龙·东湖城门口。

旭辉拿下的很多项目往往如此，成长性不是一开始就一览无遗：在拿地的时候，地段价值模模糊糊；但到楼盘交付，地段价值差不多就清清楚楚了。

地没有动，是城市在上升。

交付即翻倍，并且正走在再翻倍的路上。比旭辉赚得更多的，是业主。旭辉只不过扮演了这样一个角色：勘探地块的成长性与含金量，把蕴藏其中的黄金一块块地开采出来，然后交到旭辉的业主手上。

产品力

大牌房企的销售额越滚越高，但潜心推动绿色建筑的房企却越来越少——在中国百强房企中，不超过五家。

旭辉是其中之一。举个例子，杭州的旭辉和昌·都会山，获得了双阶段「BREEAM 四星级认证」：2017 年 4 月获得了「设计阶段」认证，2020 年 1 月获得了「建成阶段」认知。

「设计阶段」的 BREEAM 绿色认证，相对简单一些，国内也有不少项目获得；但「建成阶段」的认证非常难，这是重设计轻建成的行业习性使然。

所以，旭辉和昌·都会山一不小心就成了中国首个双阶段均获「BREEAM 四星认证」的居住建筑。

在房价快速上涨时期，绿色建筑未必是购房者的痛点；但放眼未来，基于绿色建筑的产品力，必将是大牌房企的分水岭。换言之，真正在乎「长期主义」的房企，才会潜心推行绿色建筑。

有一个词很俗，叫做「均好性」；但换一个说法你就能感受到真正能做到「均好性」的难度之大：不允许单项短板。旭辉像个不怎么作声的好学生，没有拖后腿的短板，期末考试总是能名列前茅。

总结一下

概括一下，旭辉在杭州的战略心法是：大局观+颗粒度+成长性+产品力。继而将这种心法用于浙江省，也将用于福建省。

2013 年进入杭州以来，先是旭辉杭州公司，后来慢慢变成了旭辉浙江公司，现在又升格为旭辉东南集团：纵贯浙江和福建两省。

旭辉深耕东南的公式就是：大局观+颗粒度+成长性+产品力=遍地是黄金。

▲旭辉东南区域的项目示意